Penulis Topik: Penilaian Massal  (Dibaca 44 kali)

0 Anggota dan 1 Pengunjung sedang melihat topik ini.

Administrator

  • Administrator
  • Newbie
  • *****
  • Tulisan: 3
    • Lihat Profil
Penilaian Massal
« pada: Juli 12, 2018, 02:37:55 PM »
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia penilaian massal diterapkan atas sekelompok aset individu dalam jumlah banyak, antara lain untuk tujuan perpajakan. Penilai harus merujuk pada persamaan penilaian, tabel-tabel, dan proses yang dikembangkan melalui analisis matematis yang bersumber pada data pasar dalam menentukan nilai dari sekelompok aset individual tersebut.
 
Penilaian massal memerlukan pembentukan model yang mampu mereplikasikan kekuatan-kekuatan penawaran dan permintaan kepada area yang luas. Pertimbangan penilaian terkait pada sekelompok properti, bukan pada satu properti. Penilai harus dapat mengembangkan, mendukung dan menjelaskan standar-standar penyesuaian (adjusment) dalam model penilaian diantara penggunaan kelas-kelas, type konstruksi, lingkungan sekitar dan kelompok properti (SPI 304 butir 5.3).
a.      Proses penilaian massal
Proses penilaian massal dapat dimanfaatkan sebagai metodologi untuk kepentingan perpajakan (PBB dan selain PBB) dan kepentingan lainnya, atau studi statistik dan ekonomi dibawah program-program administrasi pemerintah (SPI 304 Butir 1.0 sub 1.8).
 
Untuk menghasilkan penilaian yang akurat maka identifikasi properti yang dinilai harus dilakukan untuk mendapatkan basis data yang akurat dengan kondisi real di lapangan. Tahap selanjutnya adalah melakukan analisis properti sesuai area pasar properti yang konsisten atau sebanding dengan properti yang dinilai. Analisis karateristik penawaran dan permintaan yang mempengaruhi pembentukan nilia properti yang sebanding juga harus dilakukan. Dalam penilaian massal digunakan struktur model yang mengakomodir semua karakteristik yang mempengaruhi Nilai Pasar. Setelah diperoleh struktur model yang akan digunakan dalam penilaian, maka perlu dilakukan kalibrasi struktur model untuk memastikan kontribusi semua karakteristik yang mempengaruhi Nilai Pasar. Tahap berikutnya adalah menarik kesimpulan dari model penilaian dengan karakteristik properti yang dinilai. Kaji ulang dalam penilaian massal diperlukan untuk memastikan bahwa model penilaian yang digunakan telah dapat menghasilkan penilaian yang akurat.
b.     Pengumpulan dan Pemeliharaan Data Properti
Kelengkapan dan keakuratan karakteristik properti dan data pasar sangat berpengaruh dalam menghasilkan nilai yang akurat.
1)      Data Geografis
Dalam melakukan penilaian massal sangat diperlukan peta kadaster yang memungkinkan penilai untuk mengidentifikasi dan menemukan semua bidang baik di lapangan maupun di kantor. Pada peta kadaster yang juga dikenal dengan peta penilaian terdapat nomor identifikasi yang unik dari sekelompok properti  yang mencakup seluruh wilayah administrasi. Untuk menjaga tingkat keakuratan harus dilakukan pemutakhiran pada peta kadaster. Data geografis harga jual, objek yang dinilai, tanggal pemeriksaan lapangan, kertas kerja, penggunaaan lahan, dan untuk kepentingan lainnya dapat ditampilkan dengan memanfaatkan Sistem Informasi Geografis (SIG).
 
2)      Data Karakteristik Properti
Karena jumlah objek yang dinilai dalam penilaian massal sangat banyak maka data karakteristik properti harus dikumpulkan dan dipelihara untuk klasifikasi, penilaian, dan keperluan lainnya. Berkaitan dengan hal tersebut, penilai seharusnya memperhatikan: 
·      Pemilihan dan pemeliharaan data karakteristik properti, diantaranya data tanah dan data pengembangan bangunan (misalnya luas tanah, dimensi, spesifikasi bangunan) dan data lokasi yang bersangkutan.
·      Pengumpulan data harus menghasilkan data yang lengkap dan akurat yaitu dengan melakukan: pengumpulan data awal properti, penyusunan format pengumpulan, penyusunan tata cara pengumpulan data yang jelas, menyeluruh dan tepat dan selalu dikembangkan, diperbaharui, dan dipelihara, memiliki standar akurasi data, pengawasan kualitas pengumpulan data.
·      Pemeriksaan dan pengujian data yang direkam secara berkala untuk memelihara keakuratan data.
·      Pemeliharaan data karakteristik properti Untuk mengantisipasi adanya perubahan properti yang disebabkan adanya perkembangan model bangunan baru, adanya renovasi, pembongkaran, dan kehancuran maka data karakteristik properti harus selalu diperbaharui.
·      Peninjauan lapangan secara periodik Peninjauan lapangan secara berkala untuk kepentingan penetapan pajak didasarkan pada ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Peninjauan lapangan secara berkala diperlukan untuk memutakhirkan basis data dan memastikan bahwa data karakterisrik properti sudah lengkap dan akurat. 
c.      Model Penilaian
Pertimbangan penilaian pada penilaian massal terkait pada sekelompok properti, bukan pada satu properti karena itu penilai harus dapat mengembangkan standar-standar dalam model penilaian di antara penggunaaan kelas-kelas, tipe konstruksi, lingkungan sekitar, dan kelompok properti.  Penilai harus mengembangkan model yang digunakannya dan memastikan model tadi mencerminkan indikasi Nilai Pasar properti. Model penilaian telah dikembangkan dari Pendekatan Biaya, Pendekatan Pasar, dan Pendekatan Pendapatan dengan Preferensi Pendekatan Penilaian Berdasarkan Jenis Properti sebagai berikut:
 
[size=0pt]Jenis Properti[/size]
[size=0pt]Pendekatan Biaya[/size]
[size=0pt]Pendekatan Pasar[/size]
[size=0pt]Pendekatan Pendapatan[/size]
[size=0pt]Perumahan Tunggal[/size]
 
[size=0pt]2[/size]
[size=0pt]1[/size]
[size=0pt]3[/size]
[size=0pt]Perumahan Multi[/size]
 
[size=0pt]3[/size]
[size=0pt]1,2[/size]
[size=0pt]1,2[/size]
[size=0pt]Komersial[/size]
 
[size=0pt]3[/size]
[size=0pt]2[/size]
[size=0pt]1[/size]
[size=0pt]Industri[/size]
 
[size=0pt]1,2[/size]
[size=0pt]3[/size]
[size=0pt]1,2[/size]
[size=0pt]Tanah Non Pertanian[/size]
 
[size=0pt]-[/size]
[size=0pt]1[/size]
[size=0pt]2[/size]
[size=0pt]Tanah Pertanian[/size]
 
[size=0pt]-[/size]
[size=0pt]2[/size]
[size=0pt]1[/size]
[size=0pt]Penggunaan Khusus[/size]
 
[size=0pt]1[/size]
[size=0pt]2,3[/size]
[size=0pt]2,3[/size]
 
Pendekatan penilaian yang cocok digunakan dalam penilaian massal bergantung pada jenis properti. Tabel diatas menunjukan peringkat untuk kelompok besar jenis properti dijelaskan dalam tabel diatas, yang mengasumsikan tidak terdapat batasan penggunaan satu atau lebih pendekatan berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku. Penggunaanya hanya menggunakan satu pendekatan untuk mengestimasi sekelompok besar properti memang memiliki kelebihan dalam hal efisiensi dan konsistensi, namun penggunaan atau dua lebih pendekatan juga bisa dimanfaatkan untuk meningkatkan akurasi penilaian, terutama untuk properti yang jarang ada.
d.     Penilaian Tanah
Penilaian tanah dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) mengatakan bahwa pendekatan pasar merupakan pendekatan utama untuk menilai tanah jika tersedia data harga jual tanah kosong yang mencukupi. Jika data yang dimaksud kurang tersedia, maka dapat menggunakan metode lain dalam mengestimasi nilai tanah, termasuk metode alokasi, abstraksi, antisipasi penggunaan, kapitalisasi tingkat sewa tanah dan kapitalisasi nilai sisa.
e.      Frekuensi Penilaian Ulang
Penilaian tahunan yang disyaratkan beberapa standar yang berlaku universal tidak selalu berarti setiap properti harus dinilai atau dikaji ulang setiap tahun. Model penilaian yang telah dikembangkan dapat dikalibrasi ulang atau menyusun faktor penyesuaian pasar yang diturunkan dari analisis pasar berdasarkan kriteria jenis properti, lokasi, ukuran, dan umur.
Informasi kebutuhan peninjauan ulang ke lapangan atas sekelompok properti dalam suatu wilayah dapat diketahui  dari hasil Assesment Sales Ratio (ASR).
 
Berdasarkan aturan yang berlaku peninjauan ulang termasuk penilaian ulang untuk kepentingan pajak dimungkinkan setiap tahun atau setidaknya dalam jangka waktu 3 tahun.
f.       Pengujian Model, Standar Pengendalian Mutu, dan Mempertahankan Nilai yang Dihasilkan
Untuk penjaminan kualitas (Quality Assurance), keandalan model penilaian, dan akurasi keseluruhan estimasi nilai maka harus dilakukan pengujian standar tingkat penilaian (kedekatan antara hasil penilaian dan harga aktual) dan keseragaman (pengukuran statistik dan konsistensi penilai) pada model penilaian massal.
1)      Diagnotik Model
Evaluasi kinerja penilaian secara benar dan perbaikan hanya bisa dilakukan oleh pemodel dan penilai yang terbiasa melakukan diagnosa model.
2)      Analisis Rasio Harga Jual (Assesment Sales Ratio Study)
Pelaksanaan analisis rasio harga jual bertujuan:
·         Untuk mengetahui tingkat keseragaman (uniformity) dan keadilan (equity) dalam pelaksanaan penilaian massal antar properti dan antar satuan wilayah. Dengan studi Assessment Sales Ratio dapat diketahui hasil penilaian massal lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Pasar.
·         Dengan diketahui tingkat akurasi dan tingkat keseragaman dapat ditentukan apakah perlu dilakukan penilaian ulang (reappraise) atau tidak.
·         Mengetahui tingkat akurasi setiap wilayah sehingga dapat disusun skala prioritas penilaian ulang (reappraisal) berdasarkan waktu, tenaga, dan dana yang tersedia.